Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zwingt niemanden, eine intakte Heizung auszutauschen – die vielzitierte 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien greift erst, wenn eine Anlage irreparabel ausfällt oder ohnehin neu eingebaut wird. Wo diese Pflicht aktuell tatsächlich gilt, hängt zusätzlich davon ab, ob die jeweilige Kommune bereits einen Wärmeplan vorgelegt hat. Für Käufer heißt das: nicht das Baujahr der Heizung entscheidet allein, sondern ihr Zustand, ihr Standort und der Zeitpunkt eines möglichen Defekts.
Die 65-Prozent-Regel – und wann sie wirklich greift
Kern des reformierten GEG ist die Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien decken muss – erfüllbar etwa durch Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse oder eine Hybridlösung. Seit 2024 gilt das uneingeschränkt für Neubauten in neu ausgewiesenen Baugebieten. Für alle anderen Fälle – also die meisten Bestandsimmobilien – ist die Regel an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Erst wenn die Stadt oder Gemeinde ihren Wärmeplan veröffentlicht hat, greift die Pflicht für Neueinbauten dort verbindlich. Großstädte über 100.000 Einwohner müssen bis zum 30. Juni 2026 liefern, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Bis zu diesem Stichtag gelten in den meisten Kommunen weiterhin die milderen Vorgängerregeln.
Wichtig für die Kaufentscheidung: Eine bestehende, funktionstüchtige Öl- oder Gasheizung genießt Bestandsschutz. Sie darf weiterlaufen und ganz normal gewartet und repariert werden, solange sie läuft. Es gibt keine Pflicht, eine funktionierende Anlage vorzeitig auszutauschen, nur weil das Gesetz existiert.
Was bei einem Defekt passiert
Erst wenn eine Heizung irreparabel kaputtgeht (eine sogenannte Heizungshavarie), kommen die Übergangsregeln ins Spiel. Grob gilt:
| Situation | Übergangsfrist bis zur 65-%-Pflicht |
|---|---|
| Havarie in einer Kommune ohne vorliegenden Wärmeplan | in der Regel bis zu 10 Jahre |
| Anschluss an ein bestehendes oder geplantes Wärmenetz möglich | bis zu 10 Jahre bis zum Anschluss |
| Zentrale Heizung in Mehrfamilienhaus, Havarie einzelner Etagenheizungen | bis zu 13 Jahre |
| Wärmeplan liegt bereits vor und schreibt Fernwärme vor | kürzere, im Wärmeplan festgelegte Frist |
In dieser Übergangszeit darfst du übergangsweise wieder eine fossile Heizung einbauen lassen – Voraussetzung ist eine verpflichtende Energieberatung vorab, die über Alternativen und die künftige Umstellung aufklärt. Die Frist ist damit kein Freifahrtschein, sondern Zeit, um die richtige Lösung für das konkrete Gebäude zu planen, statt unter Zeitdruck die erstbeste Anlage einzubauen.
Was das für den Kaufpreis und die Planung bedeutet
Beim Besichtigen zählt weniger das genaue Gesetzeswerk als drei konkrete Fragen: Wie alt ist die Heizung, wie ist ihr Zustand, und liegt für den Standort bereits ein Wärmeplan vor? Eine 25 Jahre alte Gastherme in einer Kommune, die ihren Wärmeplan schon veröffentlicht hat, ist ein anderes Risiko als dieselbe Therme in einer Gemeinde, die frühestens 2028 liefern muss.
Eine grobe Beispielrechnung für den Fall, dass die Heizung tatsächlich ausfällt und eine Wärmepumpe ansteht:
| Position | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Förderfähige Kosten (Beispiel) | – | 30.000 € |
| Grundförderung (30 %) | 30.000 € × 0,30 | 9.000 € |
| Zusätzlicher Einkommensbonus (Beispiel, sofern förderfähig) | 30.000 € × 0,30 | 9.000 € |
| Förderdeckel gesamt | max. 70 % von 30.000 € | 21.000 € |
| Eigenanteil (im Beispiel bei ausgeschöpftem Deckel) | 30.000 € − 21.000 € | 9.000 € |
Die Boni sind an persönliche Voraussetzungen geknüpft (Haushaltseinkommen, selbstgenutztes Eigentum, Zeitpunkt des Austauschs) und werden von der KfW verwaltet – ob sie im Einzelfall greifen, muss vor der Antragstellung geprüft werden. Als Faustregel für die eigene Kalkulation reicht: Rechne mit der Grundförderung von 30 %, alles darüber ist ein möglicher Bonus, keine Garantie. Wie sich solche Sanierungskosten in die laufende Rendite einer vermieteten Immobilie einrechnen, zeigt der Ratgeber zum Cashflow einer Immobilie.
Einordnung 2026: ein Thema, das beim Kauf zu selten zur Sprache kommt
Bei Zinsen um 3,5 bis 4 % und einem insgesamt ruhigeren Markt verhandeln Käufer heute genauer als noch vor wenigen Jahren – trotzdem taucht das Thema Heizung in vielen Besichtigungsgesprächen erst auf, wenn es zu spät ist. Mein Eindruck aus vielen geprüften Inseraten: Die Heizungsanlage wird im Exposé oft nur mit Baujahr und Energieträger erwähnt, ohne dass klar wird, ob sie noch Jahrzehnte oder nur noch wenige Jahre unbeanstandet laufen darf. Wer das GEG kennt, kann diese Lücke im Gespräch mit dem Verkäufer gezielt schließen – und im Zweifel einen Risikoabschlag verhandeln, statt sich nach dem Einzug mit einer teuren Überraschung zu konfrontieren, ähnlich wie bei der energetischen Einordnung im Ratgeber zum Energieausweis.
Checkliste vor dem Kauf
- Alter und Zustand der Heizung direkt erfragen, nicht nur den Energieträger.
- Wärmeplanungsstand der Kommune prüfen – online bei der Stadt oder Gemeinde meist einsehbar, sonst direkt nachfragen.
- Wartungsprotokolle verlangen, um das tatsächliche Ausfallrisiko besser einzuschätzen.
- Eigene Rücklage für einen möglichen Austausch einplanen, auch wenn aktuell keine akute Pflicht besteht.
- Förderbedingungen erst zum Zeitpunkt eines konkreten Austauschs prüfen, da sich Sätze und Fristen ändern können.
Eine Immolyze-Analyse ordnet die Objektdaten aus dem Inserat in Rendite und Break-Even ein – das Alter und den Zustand der Heizung solltest du vor dem Kauf zusätzlich selbst erfragen und einplanen.