Ein Objekt trägt sich von Anfang an selbst, wenn die Kaltmiete abzüglich Nebenkosten die Kreditrate deckt – dafür braucht es bei heutigen Zinsen meist einen Kaufpreisfaktor unter etwa 20 bis 22 (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete), sofern nicht zusätzliches Eigenkapital die Lücke schließt. Wer diesen Faktor schon in der Inseratsliste prüft, spart sich viele Besichtigungen von Objekten, die rechnerisch nie ins Plus kommen.
Cashflow-positiv heißt: kein Zubezahlen ab Tag eins
Der Unterschied zwischen einer Wertsteigerungs-Immobilie und einer Cashflow-Immobilie liegt nicht im Objekt selbst, sondern im Zeitpunkt, ab dem sie sich trägt. Wie sich dieser Zeitpunkt genau berechnet – über Kreditrate, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten – erklärt unser Ratgeber zum Break-Even bei der Vermietung. Dieser Artikel setzt einen Schritt davor an: Woran erkennst du vor der Detailrechnung, welche Angebote überhaupt eine Chance auf einen frühen oder sofortigen Break-Even haben?
Die Antwort liegt fast immer im Verhältnis von Kaufpreis zu Miete – nicht in der Lage allein, nicht im Baujahr allein, sondern in der Relation beider Zahlen zueinander.
Der Kaufpreisfaktor als erster Filter
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ist die einfachste Kennzahl, um Angebote grob zu sortieren, bevor du in die Details gehst:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Ein Beispiel: Eine Wohnung für 300.000 € mit 1.000 € Kaltmiete im Monat (12.000 €/Jahr) hat einen Faktor von 25. Je niedriger der Faktor, desto mehr Miete steht im Verhältnis zum Kaufpreis zur Verfügung – und desto eher reicht sie, um die Kreditrate zu decken.
Als grobe Faustregel bei Zinsen um 3,5 bis 4 % und üblicher Finanzierung (10–20 % Eigenkapital, 1–2 % Anfangstilgung):
| Kaufpreisfaktor | Einordnung für den Cashflow |
|---|---|
| unter 18 | meist deutlich cashflow-positiv, auch mit wenig Eigenkapital |
| 18–22 | oft ausgeglichen bis leicht positiv, je nach Eigenkapital |
| 22–27 | meist negativ ohne höheren Eigenkapitalanteil |
| über 27 | positiver Cashflow nur mit sehr hohem Eigenkapitaleinsatz realistisch |
Diese Tabelle ersetzt keine Berechnung mit den tatsächlichen Zahlen des Objekts, aber sie zeigt in Sekunden, ob sich eine genauere Prüfung überhaupt lohnt. Faktoren über 30, wie sie in gefragten Großstadtlagen keine Seltenheit sind, bedeuten praktisch immer: Der Cashflow kommt – wenn überhaupt – erst über Jahre steigender Mieten, nicht am Tag der Übergabe.
Beispielrechnung: zwei Angebote, gleicher Preis, unterschiedlicher Faktor
Zwei Wohnungen kosten je 280.000 €, finanziert mit 20 % Eigenkapital (56.000 €), 3,8 % Zins, 2 % Anfangstilgung – der Unterschied liegt allein in der Miete:
| Position | Objekt A (Faktor 28) | Objekt B (Faktor 19) |
|---|---|---|
| Kaltmiete/Monat | 833 € | 1.228 € |
| Darlehen (nach Eigenkapital) | 224.000 € | 224.000 € |
| Kreditrate (5,8 % p. a.) | 1.083 €/Monat | 1.083 €/Monat |
| − nicht umlagefähige Kosten | − 130 €/Monat | − 130 €/Monat |
| Netto-Mieteinnahme | 703 €/Monat | 1.098 €/Monat |
| Cashflow | − 380 €/Monat | + 15 €/Monat |
Bei identischem Kaufpreis und identischer Finanzierung entscheidet allein das Mietniveau – ausgedrückt im Kaufpreisfaktor – darüber, ob monatlich zugezahlt werden muss oder nicht. Objekt A ist nicht zwangsläufig die schlechtere Immobilie; sie kann in besserer Lage liegen und stärker im Wert steigen. Aber sie ist keine Cashflow-Immobilie, und wer genau das sucht, sortiert sie früh aus.
Was den Faktor zusätzlich zur Miete verzerrt
Der reine Kaufpreisfaktor sagt nichts über Kosten, die den Cashflow ebenfalls belasten:
- Nicht umlagefähiger Hausgeldanteil – gerade bei älteren Eigentumswohnungen mit hoher Instandhaltungsrücklage oft unterschätzt.
- Leerstandsrisiko – ein Objekt in schrumpfender Lage mit niedrigem Faktor kann trotzdem schwer dauerhaft vermietbar sein.
- Sanierungsstau – ein günstiger Kaufpreis, der den niedrigen Faktor erzeugt, kann Vorbote größerer Investitionen sein, die die Rechnung nachträglich kippen.
- Kaufnebenkosten – sie fließen zwar nicht in den Faktor selbst ein, erhöhen aber die Darlehenssumme und damit die Rate; Details dazu in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
Ein niedriger Faktor ist deshalb ein Startpunkt für die Prüfung, kein Ersatz dafür.
Einordnung 2026: Warum sich die Suche nach Cashflow-Objekten gelohnt hat
In der Nullzinsphase bis 2021 lagen viele Faktoren bei 25 bis 30 und trotzdem war der Cashflow oft positiv, weil die Kreditzinsen kaum über der Mietrendite lagen. Bei Zinsen um 3,5 bis 4 % braucht dieselbe Rechnung heute einen deutlich niedrigeren Faktor oder mehr Eigenkapital, um im Plus zu landen.
Mein Eindruck aus vielen geprüften Inseraten: Die Kaufpreise haben sich in vielen Lagen seit der Zinswende nicht im selben Tempo nach unten bewegt wie die Finanzierungskosten nach oben – Verkäufer orientieren sich häufig noch an früheren Vorstellungen. Genau das öffnet aber ein Zeitfenster für Käufer, die gezielt nach Objekten mit niedrigem Faktor suchen und beim Verhandeln den Break-Even-Kaufpreis als Argument nutzen: In ruhigeren Märkten mit weniger Nachfragedruck lassen sich Abschläge erzielen, die den Faktor spürbar drücken – vorausgesetzt, man ist bereit, an mehreren Angeboten vorbeizugehen, statt das erstbeste zu nehmen.
Checkliste für die Objektsuche
- Kaufpreisfaktor zuerst berechnen – Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete, noch vor der Besichtigung.
- Faktor unter 20–22 als Zielkorridor, wenn Cashflow ab Kauf im Vordergrund steht.
- Hausgeldabrechnung der letzten drei Jahre anfordern, um den nicht umlagefähigen Anteil realistisch einzuschätzen.
- Mietniveau gegen den örtlichen Mietspiegel prüfen – ein niedriger Faktor durch überhöhte Bestandsmiete ist eine Falle, sobald neu vermietet werden muss.
- Break-Even-Kaufpreis als Verhandlungsbasis nutzen, statt den Angebotspreis unhinterfragt zu übernehmen.
Bei einer Immolyze-Analyse laufen Kaufpreisfaktor, Rendite und Break-Even-Cashflow automatisch aus den Objektdaten zusammen – so lässt sich schon beim ersten Blick auf ein Inserat einschätzen, ob es überhaupt in den Kreis der Cashflow-Kandidaten gehört.