Kaufen ist gegenüber Mieten dann günstiger, wenn Zinsanteil der Rate plus nicht umlagefähige Nebenkosten plus Opportunitätskosten des Eigenkapitals unter der Vergleichsmiete liegen – nicht schon, wenn die volle Kreditrate niedriger ist als die Miete. Wer beide Seiten nur an der monatlichen Zahlung misst, vergleicht Äpfel mit Birnen: Ein Teil der Rate baut Vermögen auf, ein Teil der Miete tut das nie.
Warum der einfache Rate-gegen-Miete-Vergleich in die Irre führt
Die naheliegendste Rechnung sieht so aus: Kreditrate ausrechnen, mit der Miete für eine vergleichbare Wohnung vergleichen, fertig. Das Problem: Die Kreditrate besteht aus zwei Teilen mit völlig unterschiedlicher Bedeutung.
- Zinsanteil – das ist der Preis für das geliehene Kapital. Er ist wirtschaftlich mit der Miete vergleichbar: Geld, das weg ist und wiederkommt in Form von Wohnraum, sonst nichts.
- Tilgungsanteil – das ist keine Ausgabe, sondern Vermögensbildung. Jeder getilgte Euro erhöht den eigenen Anteil am Objekt. Wer ihn wie eine Ausgabe behandelt, rechnet sich das Kaufen künstlich schlecht schöner als eine reine Ausgabenbetrachtung nahelegt.
Dazu kommt eine Position, die in den meisten Vergleichsrechnungen komplett fehlt: die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Wer 80.000 € in den Kauf steckt, hätte dieses Geld auch anlegen können. Die entgangene Rendite dieser Alternative ist ein realer wirtschaftlicher Nachteil des Kaufs – unabhängig davon, ob man das Geld tatsächlich angelegt hätte.
Wer bereits eine konkrete Kaufoption prüft, findet die dazu passenden Fragen zu Eigenkapitalhöhe und Kaufnebenkosten in unseren Ratgebern zu Eigenkapital beim Immobilienkauf und den Kaufnebenkosten – beide Positionen fließen unten direkt in die Vergleichsrechnung ein.
Die ehrliche Vergleichsrechnung in vier Schritten
- Zinsanteil der Rate berechnen – bei anfänglicher Rate nutzt man den Zinssatz direkt auf die Darlehenssumme; über die Laufzeit sinkt dieser Anteil, weil die Restschuld sinkt.
- Nicht umlagefähige Nebenkosten addieren – Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Versicherungen, die ein Mieter so nicht trägt.
- Opportunitätskosten des Eigenkapitals addieren – Eigenkapital multipliziert mit einer realistischen Alternativrendite, zum Beispiel einem breiten Aktien-ETF über lange Zeiträume.
- Summe mit der ortsüblichen Vergleichsmiete für ein gleichwertiges Objekt vergleichen – nicht mit einer geschätzten, sondern mit einer recherchierten Miete für ähnliche Lage, Größe und Zustand.
Die Tilgung fließt bewusst nicht in diese Summe ein. Sie verschwindet nicht aus der Rechnung, sondern taucht auf der anderen Seite wieder auf: als Vermögenszuwachs, der bei Verkauf oder am Laufzeitende realisiert wird.
Beispielrechnung: 400.000 € Kaufpreis gegen 1.400 € Miete
Ein Paar vergleicht den Kauf einer 90-m²-Wohnung für 400.000 € mit der Miete einer vergleichbaren Wohnung für 1.400 € kalt. Eigenkapital: 80.000 € (20 % des Kaufpreises), Kaufnebenkosten pauschal 10 % (40.000 €), finanziert über die Darlehenssumme. Zins 3,8 %, Anfangstilgung 2 %.
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| Darlehenssumme (400.000 € + 40.000 € − 80.000 €) | 360.000 € |
| Zinsanteil (3,8 % p. a. auf 360.000 €) | 1.140 € |
| Nicht umlagefähige Nebenkosten (Hausgeld, Rücklage) | 250 € |
| Opportunitätskosten Eigenkapital (4 % p. a. auf 80.000 €) | 267 € |
| Vergleichbare Wohnkosten Kauf | 1.657 € |
| Vergleichsmiete | 1.400 € |
Nach dieser Rechnung ist Mieten in diesem konkreten Fall um etwa 257 € im Monat günstiger als Kaufen – solange man die Tilgung außen vor lässt. Der Tilgungsanteil (2 % von 360.000 € = 600 €/Monat) fließt zusätzlich in den Vermögensaufbau des Käufers: Nach zehn Jahren hat er allein daraus – ohne jede Wertsteigerung eingerechnet – deutlich mehr Eigenkapital im Objekt als am Tag des Kaufs. Ob sich der Kauf am Ende lohnt, hängt also davon ab, ob dieser Vermögenszuwachs den laufenden Nachteil von 257 € im Monat über die Haltedauer aufwiegt – und das wiederum hängt stark von der Wertentwicklung der Immobilie ab, die niemand vorab kennt.
Wann Kaufen eher die bessere Wahl ist – und wann Mieten
Kaufen spricht eher an, wenn:
- die Haltedauer mit hoher Sicherheit über 8 bis 10 Jahre liegt, sodass sich Kaufnebenkosten und Transaktionsaufwand verteilen,
- die Vergleichsmiete am Ort deutlich über dem reinen Zinsanteil plus Nebenkosten liegt – das ist in vielen Regionen mit hohem Mietniveau und moderaten Kaufpreisen der Fall,
- ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, ohne dass die Opportunitätskosten eine geplante Altersvorsorge über Wertpapiere verdrängen.
Mieten spricht eher an, wenn:
- der Berufsweg noch keinen festen Wohnort erlaubt oder ein Umzug in den nächsten Jahren wahrscheinlich ist,
- der Kaufpreisfaktor am Wunschort sehr hoch liegt, sodass die Vergleichsrechnung wie im Beispiel oben zulasten des Kaufs ausgeht,
- die Alternativanlage des Eigenkapitals eine höhere und liquidere Rendite verspricht als die erwartete Wertentwicklung der Immobilie.
Einordnung 2026: Der Vorsprung des Kaufens ist kleiner geworden
In der Nullzinsphase bis 2021 war der Zinsanteil vieler Kreditraten so niedrig, dass Kaufen fast überall rechnerisch klar vor Mieten lag – die Vergleichsrechnung war kaum nötig, um zu diesem Ergebnis zu kommen. Bei Zinsen um 3,5 bis 4 % ist der Zinsanteil heute spürbar höher und rückt näher an die ortsübliche Miete heran.
Mein Eindruck aus vielen geprüften Inseraten: Genau deshalb lohnt sich die genaue Rechnung heute mehr als noch vor einigen Jahren – pauschale Aussagen wie „Kaufen ist immer besser" oder „bei diesen Zinsen lohnt sich Kaufen nicht mehr" treffen beide selten zu. Die Antwort hängt an drei Stellschrauben, die von Objekt zu Objekt stark schwanken: Kaufpreisfaktor am Ort, tatsächliche Eigenkapitalquote und die geplante Haltedauer. Wer diese drei Zahlen für das konkrete Angebot kennt, bekommt eine belastbarere Antwort als jede allgemeine Regel.
Checkliste für die eigene Entscheidung
- Ortsübliche Vergleichsmiete recherchieren – nicht schätzen, sondern für ähnliche Objekte am selben Ort nachschlagen.
- Zinsanteil der Rate getrennt vom Tilgungsanteil ausweisen lassen, etwa über den Tilgungsplan der Bank.
- Realistische Opportunitätsrendite für das Eigenkapital ansetzen – konservativ rechnen schlägt Wunschdenken.
- Geplante Mindesthaltedauer ehrlich einschätzen, inklusive beruflicher und familiärer Unsicherheiten.
- Kaufnebenkosten nicht vergessen – sie verschieben die Rechnung besonders bei kurzer Haltedauer erheblich.
Eine Immolyze-Analyse errechnet Kaufpreisfaktor, Break-Even und Rendite direkt aus den Objektdaten eines Inserats – als Ausgangspunkt, um die eigene Vergleichsrechnung mit belastbaren statt geschätzten Zahlen zu führen.