Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Kaufnebenkosten bei rund 9 bis 15 % des Kaufpreises. Zusammen setzen sie sich aus Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5–2 %) und gegebenenfalls Maklerprovision (meist 3,57 % inkl. MwSt. für den Käufer).

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich ja, viele Banken bieten eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung an. Sie ist aber teurer (höherer Zins wegen höherem Beleihungsauslauf) und riskanter, weil du sofort mehr Schulden als Immobilienwert hast. Banken erwarten in der Regel, dass du zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital deckst.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen das Bestellerprinzip anteilig: Der Verkäufer, der den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist hälftig, also je rund 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Womit du 2026 wirklich rechnen musst

Die Kaufnebenkosten liegen in Deutschland bei rund 9 bis 15 % des Kaufpreises – Geld, das zusätzlich zum reinen Immobilienpreis fällig wird und das Banken in aller Regel nicht mitfinanzieren. Bei einer Wohnung für 300.000 € sind das schnell 30.000 bis 40.000 € aus eigener Tasche. Wer diese Summe nicht einplant, scheitert an der Finanzierung, obwohl der Kaufpreis „passt". Hier die vollständige Aufschlüsselung.

Die vier Bausteine der Kaufnebenkosten

1. Grunderwerbsteuer – der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, und die Spanne ist erheblich: von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen). Sie wird auf den Kaufpreis fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein.

Bundesland (Auswahl)	Grunderwerbsteuer
Bayern	3,5 %
Sachsen	5,5 %
Baden-Württemberg	5,0 %
Berlin	6,0 %
Hessen	6,0 %
NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein	6,5 %

Schon dieser eine Posten macht bei 300.000 € Kaufpreis zwischen 10.500 € (Bayern) und 19.500 € (NRW) aus – ein Unterschied von 9.000 € allein durch die Landesgrenze.

2. Notarkosten – gesetzlich festgelegt

Der Notar ist beim Immobilienkauf Pflicht: Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam. Die Gebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt, du kannst also nicht „verhandeln". Als Faustwert liegen die Notarkosten bei rund 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Darin enthalten sind die Beurkundung, die Betreuung der Kaufabwicklung und die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld.

3. Grundbuchkosten

Für die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld fallen beim Grundbuchamt zusätzlich etwa 0,5 % an. Notar- und Grundbuchkosten zusammen kannst du mit rund 1,5 bis 2 % ansetzen.

4. Maklerprovision – der variable Faktor

Ist ein Makler beteiligt, kommt seine Provision dazu. Seit dem Bestellerprinzip von Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage beim Kauf durch Privatpersonen meist hälftig – üblich sind für den Käufer 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Beim Kauf direkt vom Eigentümer (privat oder Bauträger) entfällt dieser Posten komplett – der Hebel, mit dem sich am meisten sparen lässt.

Beispielrechnung: 300.000-€-Wohnung in NRW mit Makler

Position	Satz	Betrag
Kaufpreis	–	300.000 €
Grunderwerbsteuer	6,5 %	19.500 €
Notar & Grundbuch	1,8 %	5.400 €
Maklerprovision	3,57 %	10.710 €
Kaufnebenkosten gesamt	≈ 11,9 %	35.610 €
Gesamtinvestition		335.610 €

Dieselbe Wohnung in Bayern und ohne Makler käme auf rund 15.900 € Nebenkosten (5,3 %) – ein Unterschied von fast 20.000 €, nur durch Bundesland und Vertriebsweg.

Warum die Bank die Nebenkosten selten mitfinanziert

Banken beleihen den Immobilienwert, nicht die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision erzeugen keinen Gegenwert, den die Bank im Notfall verwerten könnte – sie sind sofort „verbrannt". Deshalb gilt die Grundregel: Kaufnebenkosten kommen aus Eigenkapital. Wer sie über eine 110-Prozent-Finanzierung mitschuldet, zahlt einen spürbaren Zinsaufschlag und startet mit negativem Vermögenspuffer – bei einem Verkauf in den ersten Jahren droht dann eine Unterdeckung.

Einordnung 2026: Nebenkosten als stiller Renditekiller

In der Niedrigzinsphase fielen die Nebenkosten kaum ins Gewicht – die Wertsteigerung bügelte sie in wenigen Jahren aus. Bei den heutigen Konditionen und einem ruhigeren Preisumfeld ist das anders: Rund 10 bis 12 % Nebenkosten musst du erst wieder „hereinholen", bevor du beim Verkauf überhaupt in die Gewinnzone kommst. Das verlängert den sinnvollen Anlagehorizont deutlich – als grobe Orientierung solltest du eine Immobilie heute eher zehn Jahre plus halten, damit sich die Nebenkosten glätten.

Ein Detail, das viele unterschätzen: Die Nebenkosten gehören in jede Renditerechnung in den Nenner. Genau das ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite, den wir im Ratgeber Rendite berechnen aufschlüsseln.

So sparst du legal

Bundesland bewusst wählen, falls du örtlich flexibel bist – bis zu 3 Prozentpunkte Unterschied.
Provisionsfreie Objekte bevorzugen (Kauf vom Eigentümer oder Bauträger).
Bewegliches Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Sauna oder Möbel unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Wird ihr Wert im Kaufvertrag gesondert und realistisch ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Übertreiben solltest du dabei nicht – das Finanzamt erkennt nur nachvollziehbare Beträge an.

Bei jeder Immolyze-Analyse fließen die bundeslandspezifischen Kaufnebenkosten automatisch in den Break-Even ein – du siehst also sofort, was ein Objekt inklusive Erwerbsnebenkosten wirklich kostet.