Was ist eine gute Mietrendite bei einer Immobilie?

Als grobe Orientierung gilt eine Nettomietrendite ab etwa 4 % als solide, ab 5 % als attraktiv. In gefragten Großstädten liegen viele Objekte darunter (2–3 %), in B- und C-Lagen sind 5 % und mehr erreichbar. Entscheidend ist immer der Vergleich mit den aktuellen Finanzierungszinsen: Liegt die Nettorendite unter dem Zinssatz, zahlst du in der Anfangsphase drauf.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttorendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten. Die Nettomietrendite rechnet die Kaufnebenkosten in den Gesamtaufwand ein und zieht von der Miete die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab. Sie ist deutlich realistischer und für eine Kaufentscheidung die relevantere Zahl.

Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Überschuss nach Zins und Bewirtschaftung ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital. Durch den Hebel des Fremdkapitals kann sie deutlich höher ausfallen als die Objektrendite – funktioniert aber nur, solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Andernfalls wirkt der Hebel negativ.

Immobilien-Rendite berechnen: Brutto, Netto und Eigenkapitalrendite verständlich erklärt

Die Nettomietrendite ist die wichtigste Kennzahl beim Immobilienkauf: Sie sagt dir, wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals die Immobilie pro Jahr erwirtschaftet – nach Kaufnebenkosten und laufenden Kosten. Berechnet wird sie als jährliche Nettomiete geteilt durch den Gesamtaufwand (Kaufpreis plus Nebenkosten), mal 100. Alles andere sind Näherungen. Hier bekommst du alle drei relevanten Rendite-Arten mit einer durchgerechneten Beispielimmobilie.

Warum „Rendite" nicht gleich „Rendite" ist

Wenn im Inserat oder vom Makler eine „Rendite von 5 %" genannt wird, ist fast immer die Bruttorendite gemeint – die schmeichelhafteste Variante. Sie blendet aus, dass beim Kauf 10 bis 15 % Nebenkosten anfallen und dass ein Teil der Miete für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall draufgeht. Wer nur auf die Bruttozahl schaut, verschätzt sich systematisch nach oben.

Deshalb lohnt es, drei Kennzahlen sauber zu trennen:

Bruttomietrendite – der schnelle Marktvergleich.
Nettomietrendite – die ehrliche Objektrendite.
Eigenkapitalrendite – was dein eingesetztes Geld wirklich verzinst.

1. Bruttomietrendite – der Schnellcheck

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Sie taugt für den ersten Filter: Objekte mit auffällig niedriger Bruttorendite kannst du oft direkt aussortieren. Eine verbreitete Faustregel ist der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger): Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttorendite, ein Faktor von 20 entspricht 5 %. In deutschen Metropolen lagen die Faktoren in den Boomjahren bei 35 bis 45 – rechnerisch also 2 bis knapp 3 % brutto.

2. Nettomietrendite – die Zahl, auf die es ankommt

Die Nettorendite korrigiert die zwei blinden Flecken der Bruttorechnung:

Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) erhöhen deinen echten Kapitaleinsatz – je nach Bundesland um rund 9 bis 15 % des Kaufpreises. Details dazu im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis – mindern die Miete, die tatsächlich bei dir ankommt.

Nettomietrendite = (Jahresnettomiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Beispielrechnung

Nehmen wir eine typische Eigentumswohnung:

Position	Wert
Kaufpreis	300.000 €
Kaufnebenkosten (ca. 11 %)	33.000 €
Gesamtaufwand	333.000 €
Jahreskaltmiete (1.000 € × 12)	12.000 €
− nicht umlagefähige Kosten (ca. 20 %)	− 2.400 €
Nettomiete p. a.	9.600 €

Bruttorendite: 12.000 ÷ 300.000 = 4,0 % Nettorendite: 9.600 ÷ 333.000 = 2,9 %

Aus scheinbar soliden 4 % werden real knapp 3 %. Genau diese Lücke übersehen die meisten Erstkäufer – und sie entscheidet darüber, ob sich das Objekt trägt.

3. Eigenkapitalrendite – der Hebel der Finanzierung

Die wenigsten kaufen bar. Sobald du finanzierst, wird interessant, wie sich dein eingesetztes Eigenkapital verzinst – nicht der gesamte Kaufpreis. Das ist der sogenannte Leverage-Effekt.

Bleiben wir beim Beispiel: Du bringst 33.000 € Nebenkosten plus 67.000 € Eigenkapital ein, also 100.000 €, und finanzierst 266.000 € zu 3,7 % Zins.

Nettomiete p. a.: 9.600 €
Zinskosten (nur Zins, ohne Tilgung): 266.000 € × 3,7 % ≈ 9.842 €
Überschuss vor Tilgung: −242 €

Hier zeigt sich die unbequeme Wahrheit der aktuellen Marktlage: Liegt die Nettorendite (2,9 %) unter dem Kreditzins (3,7 %), arbeitet der Hebel gegen dich – du legst in der Anfangsphase monatlich drauf und setzt allein auf Wertsteigerung und Tilgungsgewinn. Erst wenn die Objektrendite über dem Zins liegt, multipliziert der Kredit deine Eigenkapitalrendite ins Positive.

Einordnung: Was die Zinswende verändert hat

Bis 2021 war die Rechnung einfach: Bei Bauzinsen um 1 % war fast jede Objektrendite höher als der Kredit – der Hebel wirkte praktisch immer positiv, selbst bei Faktor 40. Seit dem Zinsanstieg 2022 und den seither bei grob 3,5 bis 4 % eingependelten Konditionen hat sich das gedreht. Objekte mit 2,5 % Nettorendite, die früher „liefen", sind heute strukturelle Zuzahlgeschäfte.

Mein Eindruck aus vielen durchgerechneten Inseraten: Der Markt sortiert sich neu. Verkäufer in Top-Lagen halten preislich noch dagegen, während in mittleren Lagen die Faktoren spürbar sinken – dort tauchen inzwischen wieder Objekte mit 4 %+ Nettorendite auf, die rechnerisch tragfähig sind. Wer heute kauft, sollte die Rendite gegen den individuellen Finanzierungszins rechnen, nicht gegen ein Bauchgefühl aus der Niedrigzinsphase.

Die drei häufigsten Rechenfehler

Nebenkosten vergessen. Ohne die 9–15 % im Nenner ist jede Rendite geschönt.
Nur mit Kaltmiete rechnen, aber Bewirtschaftung ignorieren. Verwaltung und Rücklage sind real und dauerhaft.
Rendite ohne Zinsvergleich bewerten. 3 % Nettorendite sind bei 1 % Zins hervorragend und bei 4 % Zins ein Verlustgeschäft.

Genau diese Kette – Nebenkosten, Bewirtschaftung, Finanzierungszins – nimmt dir Immolyze bei jeder Analyse ab: Du fügst den Inserats-Link ein und bekommst Brutto- und Nettorendite sowie den Break-Even automatisch berechnet, statt sie im Kopf zu schätzen.