Mietpreisbremse 2026: Was Vermieter bei Neuvermietung maximal verlangen dürfen

Bei Neuvermietung darf die Kaltmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – das ist die Mietpreisbremse. Sie gilt nur in Gebieten, die ein Bundesland per Verordnung als „angespannten Wohnungsmarkt" ausgewiesen hat, und kennt mehrere Ausnahmen, allen voran Neubau und umfassende Modernisierung. Wer die Grenze kennt, kann als Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern und als Käufer einer Bestandsimmobilie realistisch einschätzen, welche Miete bei einem Mieterwechsel überhaupt durchsetzbar ist.

Die Rechenregel: Vergleichsmiete plus 10 %

Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete – der €/m²-Wert, den der örtliche Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen (Lage, Baujahr, Ausstattung, Größe) ausweist. Die Mietpreisbremse erlaubt bei Neuvermietung einen Aufschlag von maximal 10 % darauf:

Zulässige Miete = Vergleichsmiete (€/m²) × 1,10 × Wohnfläche (m²)

Wichtig: Das ist eine Grenze für den Neuabschluss, nicht für laufende Mietverhältnisse. Eine Bestandsmiete, die diese Grenze überschreitet, bleibt wirksam – sie genießt Bestandsschutz. Erst beim nächsten Mieterwechsel greift die Bremse wieder.

Beispielrechnung: 70 m² in einer angespannten Lage

Verlangt der Vermieter bei Neuvermietung 1.050 €, liegt er rund 126 € über der Grenze – ein Verstoß, den der Mieter rügen kann. Für Kapitalanleger heißt das umgekehrt: Wer beim Kauf mit einer Mietkalkulation deutlich über diesem Wert plant, baut auf eine Rendite, die sich bei Mieterwechsel rechtlich nicht durchsetzen lässt. Wie stark das die Gesamtrendite verzerrt, lässt sich am besten zusammen mit dem Kaufpreisfaktor und der Renditeberechnung prüfen.

Wo die Bremse überhaupt greift

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit pauschal, sondern nur dort, wo eine Landesregierung per Rechtsverordnung einen „angespannten Wohnungsmarkt" festgestellt hat – in der Praxis fast alle Großstädte und viele Mittelstädte im Umland. Diese Verordnungen sind gesetzlich auf maximal fünf Jahre befristet und müssen begründet neu erlassen werden; genau das war 2025 wieder fällig. Der Bundestag hat die Geltungsgrundlage im Sommer 2025 („Mietrecht I") bundeseinheitlich bis Ende 2029 verlängert – ohne die 10-%-Grenze selbst zu verschärfen.

Die drei praxisrelevanten Ausnahmen

• Neubau: Wohnungen mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen – Investitionsanreiz für neuen Wohnraum.
• Umfassende Modernisierung: Wurde eine Wohnung so grundlegend saniert, dass sie einem Neubau nahekommt, gilt die Ausnahme für die erste Vermietung danach.
• Vormietenprivileg: Lag die Miete des Vormieters bereits über der Bremse, darf der Vermieter diese Vormiete weiterverlangen – eine zusätzliche Erhöhung darüber hinaus ist beim Neuabschluss aber nicht erlaubt.

Seit einer Reform 2019 muss der Vermieter unaufgefordert informieren, wenn er sich auf eine dieser Ausnahmen beruft oder eine höhere Vormiete zugrunde legt. Fehlt dieser Hinweis, kann sich der Mieter selbst dann auf die Bremse berufen, wenn eine Ausnahme eigentlich vorläge.

Verwechslungsgefahr: Mietpreisbremse ist nicht die Kappungsgrenze

Beide Regeln arbeiten mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, betreffen aber unterschiedliche Situationen. Die Mietpreisbremse begrenzt den Neuabschluss bei einem Mieterwechsel. Die Kappungsgrenze (§ 558 BGB) begrenzt dagegen, wie stark ein Vermieter die Miete bei einem bestehenden Mietverhältnis erhöhen darf: maximal 20 % innerhalb von drei Jahren, in vielen angespannten Gebieten per Verordnung auf 15 % abgesenkt – und in beiden Fällen zusätzlich gedeckelt durch die ortsübliche Vergleichsmiete selbst. Wer eine laufende Mieterhöhung erhält, prüft also die Kappungsgrenze; wer einen neuen Mietvertrag unterschreibt, prüft die Mietpreisbremse.

Zu viel gezahlt? Der Weg zurück

Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse tritt nicht automatisch in Kraft – der Mieter muss ihn aktiv rügen, schriftlich und mit Verweis auf die zulässige Vergleichsmiete. Danach kann die überzahlte Differenz zurückgefordert werden. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Erfolgt die Rüge innerhalb der ersten 30 Monate des Mietverhältnisses, wirkt die Rückforderung rückwirkend bis zum Vertragsbeginn. Wird erst später gerügt, gilt die Absenkung nur für zukünftige Zahlungen – die Vergangenheit ist dann verloren.

Einordnung 2026: Verlängerung ist beschlossen, Verschärfung ist unterwegs

Mit der Verlängerung bis 2029 bleibt die 10-%-Grenze als solche unverändert – das reine Fortbestehen der Regel war schlicht überfällige Rechtssicherheit, keine inhaltliche Neuerung. Spannender ist, was parallel im Bundestag verhandelt wird: Ein weiterer Gesetzentwurf („Mietrecht II") passierte im April 2026 das Bundeskabinett und hatte Anfang Juli seine erste Lesung im Parlament. Er zielt unter anderem auf Indexmieten (eine Kappung der jährlichen Steigerung) und auf pauschale Möblierungszuschläge – ist zum jetzigen Zeitpunkt aber noch nicht verabschiedet und kann sich im weiteren Verfahren noch ändern.

Mein Eindruck aus vielen geprüften Inseraten: Die Mietpreisbremse wird in der Breite erstaunlich selten sauber eingehalten – gerade bei Wohnungen, die über Portale statt direkt vom Vermieter vermarktet werden, liegen die Angebotsmieten häufig spürbar über dem, was bei einer Rüge tatsächlich Bestand hätte. Für Kapitalanleger ist das ein zweischneidiges Schwert: Die Kalkulation im Exposé wirkt attraktiver, als sie bei einem echten Mieterwechsel wäre.

Was das für dich bedeutet

Als Mieter lohnt sich vor Vertragsschluss ein kurzer Abgleich mit dem örtlichen Mietspiegel – oft lässt sich mit wenigen Minuten Recherche eine überhöhte Miete erkennen und zurückfordern. Als Kapitalanleger solltest du bei jeder Objektkalkulation prüfen, ob die angesetzte Miete bei Neuvermietung überhaupt durchsetzbar wäre, statt dich auf die Bestandsmiete zu verlassen. Genau diesen Abgleich – Kalkulation gegen Mietspiegel und Bremse – übernimmt Immolyze automatisch bei jeder Analyse.