Verkaufst du eine Immobilie mit laufendem Festzins-Darlehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – sie entspricht ihrem nachweisbaren Zinsschaden und liegt oft zwischen null und einem mittleren fünfstelligen Betrag. Entscheidend ist der Abstand zwischen deinem Vertragszins und dem heutigen Marktzins.

Warum die Bank überhaupt Geld verlangt

Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung verspricht dir die Bank einen festen Zins, und sie plant selbst damit: Sie hat sich das Geld ihrerseits für eine bestimmte Laufzeit besorgt und rechnet mit deinen Zinszahlungen. Zahlst du früher zurück, fehlen ihr diese Einnahmen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt ihr diesen Ausfall. Sie ist keine Strafe, sondern ein Schadensersatz, und genau deshalb darf sie nur den tatsächlichen Schaden abdecken.

Die Logik hat eine Konsequenz, die viele überrascht: Liegt der Marktzins heute über deinem Vertragszins, kann die Bank das zurückgezahlte Geld teurer wieder verleihen. Dann ist der Zinsschaden klein oder null, und es bleibt allenfalls eine Bearbeitungspauschale.

Wann es ganz ohne Entschädigung geht

  • Sondertilgungsrecht: Viele Verträge erlauben jährlich 5 bis 10 % der Darlehenssumme kostenfrei. Wer den Verkauf früh plant, kann so schon vorher Restschuld abbauen.
  • Ende der Zinsbindung: Läuft sie ohnehin aus, ist die Rückzahlung frei. Ein Verkauf kurz vor diesem Termin lässt sich oft so legen, dass er danach stattfindet.
  • Sonderkündigung nach zehn Jahren: Nach vollständigem Empfang des Darlehens kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Dafür ist kein Verkaufsgrund nötig.
  • Berechtigtes Interesse: Verkauf, Scheidung oder berufsbedingter Umzug sind Gründe, aus denen die Bank eine Ablösung zulassen muss. Sie darf dann aber eine Entschädigung berechnen. Eine Kündigung ohne Entschädigung ist das nicht.

Mehr zur Frage, wie sich Zinsbindung und Anschluss planen lassen, steht im Ratgeber zur Anschlussfinanzierung und zum Forward-Darlehen.

So rechnet die Bank (vereinfacht)

Üblich ist die Aktiv-Passiv-Methode. Die Bank vergleicht deinen Vertragszins mit der Rendite sicherer Anlagen, etwa Pfandbriefen oder Bundesanleihen, die zur Restlaufzeit passen. Von der Differenz zieht sie ersparten Verwaltungsaufwand und ersparte Risikokosten ab und zinst den Rest auf heute ab.

Ein stark vereinfachtes Beispiel, bewusst ohne Tilgung und Abzinsung gerechnet:

Position Fall A: alter Billigkredit Fall B: Kredit aus der Hochzinsphase
Restschuld 200.000 € 200.000 €
Vertragszins 1,0 % 4,2 %
Wiederanlagerendite (Restlaufzeit) 2,7 % 3,0 %
Zinsdifferenz −1,7 % (kein Schaden) 1,2 %
Zinsausfall pro Jahr 0 € 2.400 €
Restlaufzeit 5 Jahre 6 Jahre
Grobe Obergrenze vor Abzügen 0 € (nur Pauschale) rund 14.400 €

In der Praxis liegt das Ergebnis darunter: Durch laufende Tilgung sinkt die Restschuld, die Abzinsung drückt den heutigen Wert, und Abzüge für Verwaltung und Risiko kommen hinzu. Als Größenordnung zeigt die Tabelle aber, warum Fall B teuer werden kann und Fall A nicht.

Meine Einordnung: Seit der Zinswende liegen viele Altverträge aus den Niedrigzinsjahren deutlich unter dem Marktzins. Wer so einen Kredit hat, muss beim Verkauf meist wenig fürchten. Teuer wird es eher bei Darlehen, die in den ersten Monaten nach dem Zinssprung 2022/23 abgeschlossen wurden und deren Zins heute über dem Markt liegt. Das ist ein Eindruck aus der Logik der Berechnung, keine Statistik.

So senkst du die Kosten

  1. Berechnung anfordern und prüfen. Verlange schriftlich Wiederanlagezins, Restlaufzeit, Abzüge und Abzinsung. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Forderung nicht nachvollziehbar.
  2. Zeitpunkt verschieben. Wenige Monate bis zum Ende der Zinsbindung oder zum Sondertilgungstermin verändern den Betrag spürbar.
  3. Darlehen mitnehmen oder tauschen. Manche Banken erlauben, den Kredit auf eine neue Immobilie zu übertragen oder ein Ersatzobjekt zu beleihen. Das spart die Entschädigung, ist aber Verhandlungssache.
  4. Beim Käufer ansetzen. Übernimmt der Käufer das Darlehen mit Zustimmung der Bank, entfällt die Ablösung. Das gelingt selten, ist aber bei Niedrigzinsverträgen einen Versuch wert.
  5. Verkaufsplanung früh rechnen. Die Entschädigung gehört zu den Verkaufskosten und mindert den Erlös. Wer vermietet hat, sollte sie mit der zehnjährigen Steuerfrist abwägen, wie im Vergleich von Kapitalanlage und Eigennutzung beschrieben.

Typische Fehler

  • Zu spät fragen. Wer den Kaufvertrag unterschrieben hat, bevor die Ablösesumme feststeht, verhandelt unter Zeitdruck.
  • Nur auf den Prozentsatz schauen. Entscheidend ist der Euro-Betrag über die Restlaufzeit, nicht der Zinsunterschied allein.
  • Die Entschädigung vergessen. Sie fehlt oft in der Kalkulation des Verkaufserlöses, obwohl sie fünfstellig werden kann.

Wie sich so ein Posten in die Gesamtrechnung einer Immobilie einfügt, siehst du am besten, wenn du Kaufpreis, Finanzierung und mögliche Ausstiegskosten gemeinsam durchrechnest, bevor du kaufst.