Im Grundbuchauszug entscheiden vor allem die Abteilungen II und III: Dort stehen Wohnrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte und Grundschulden, die nach dem Kauf auf dich übergehen oder gelöscht werden müssen. Wer den Auszug vor der Kaufentscheidung liest, erkennt in zehn Minuten, ob das Objekt wirklich frei nutzbar ist.
Was das Grundbuch ist und warum es zählt
Das Grundbuch ist das öffentliche Register beim Amtsgericht, in dem Eigentum und Belastungen eines Grundstücks stehen. Rechtlich zählt, was dort eingetragen ist, nicht was der Verkäufer oder das Inserat behauptet. Eine Wohnung, die im Exposé als „lastenfrei" beschrieben wird, kann im Grundbuch trotzdem ein lebenslanges Wohnrecht für eine dritte Person tragen.
Den Auszug bekommst du in der Praxis über den Verkäufer, den Makler oder den Notar. Du brauchst ihn vor dem Notartermin, nicht erst beim Unterschreiben: Zu dem Zeitpunkt ist die Preisverhandlung gelaufen, und ein Fund kostet dich Verhandlungsmasse.
Der Aufbau: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen
| Teil | Inhalt | Worauf du achtest |
|---|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Flurstück, Größe, Lage, bei Wohnungen der Miteigentumsanteil | Passen Fläche und Anteil zu den Angaben im Exposé? |
| Abteilung I | Eigentümer und wie sie das Eigentum erworben haben | Ist der Verkäufer wirklich der eingetragene Eigentümer? |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen | Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Vorkaufsrecht, Vermerke |
| Abteilung III | Grundpfandrechte: Grundschulden und Hypotheken | Höhe und Gläubiger, Löschung im Kaufvertrag geregelt? |
Abteilung I: Stimmen die Eigentümer?
Hier prüfst du, ob die Person, die verkauft, auch eingetragen ist. Bei Erbengemeinschaften oder Ehepaaren müssen alle Eigentümer mitverkaufen. Fehlt einer, ist der Vertrag nicht wirksam, und der Kauf zieht sich oder platzt.
Abteilung II: Hier sitzen die Überraschungen
Abteilung II ist für Käufer die wichtigste. Typische Einträge:
- Wohnungsrecht oder Nießbrauch: Jemand darf bleiben. Beim Nießbrauch darf er sogar vermieten und die Mieten behalten. Für eine geplante Eigennutzung ist das ein Ausschlussgrund, für eine Kapitalanlage ebenso.
- Wegerecht, Leitungsrecht: Der Nachbar darf über dein Grundstück gehen oder Leitungen führen. Das schränkt Bebauung und Nutzung ein, ist aber oft verkraftbar.
- Vorkaufsrecht: Ein Dritter kann in den Kauf eintreten. Das verzögert den Ablauf und kann Verkäufer wie Käufer abschrecken.
- Auflassungsvormerkung: Jemand anderes hat schon einen Anspruch auf Übertragung. Dann steht das Objekt faktisch nicht mehr zur Verfügung.
- Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerk: Ein Gläubiger betreibt bereits das Verfahren. Hier ist größte Vorsicht geboten, der Kauf folgt dann ganz anderen Regeln.
Mein Eindruck aus vielen geprüften Inseraten: Die meisten Einträge in Abteilung II sind harmlos, zum Beispiel ein altes Leitungsrecht für den Versorger. Teuer wird es bei Wohnrecht und Nießbrauch, weil sie im Kaufpreis selten sauber abgebildet sind. Wer sie entdeckt, hat starke Argumente für einen Abschlag oder einen Rückzug.
Abteilung III: Grundschulden sind normal
Eine Grundschuld sichert ein Bankdarlehen des Verkäufers ab. Dass sie eingetragen ist, sagt nichts über Probleme. Wichtig ist, was damit passiert: Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers eine Löschungsbewilligung an und sorgt dafür, dass dein Kaufpreis zuerst die Schulden ablöst. Du zahlst erst, wenn die Löschung abgesichert ist. Deine eigene Bank bekommt dafür ihre neue Grundschuld im Rang davor oder an der Stelle der alten.
Auffällig sind dagegen mehrere Grundschulden verschiedener Gläubiger oder Beträge, die den realistischen Kaufpreis übersteigen. Das spricht für einen Verkäufer unter finanziellem Druck, was die Verhandlung stärkt, aber den Ablauf riskanter macht.
Beispielrechnung: Was ein Wohnrecht kostet
Angenommen, eine Wohnung wird für 280.000 € angeboten, in Abteilung II steht ein lebenslanges Wohnrecht für die 78-jährige Mutter des Verkäufers. Du kannst die Wohnung also nicht nutzen und nicht vermieten.
| Annahme | Wert |
|---|---|
| Marktüblicher Kaufpreis ohne Belastung | 280.000 € |
| Entgangene Nutzung (Kaltmiete 900 €/Monat) | 10.800 € p. a. |
| Erwartete Dauer des Wohnrechts (Annahme) | 10 Jahre |
| Grober Nutzungsverlust | rund 108.000 € |
Der echte Abschlag ist keine feste Formel, sondern Verhandlungssache und hängt von Alter, Gesundheit und Umfang des Rechts ab. Die Zahl zeigt aber, warum ein unbeachtetes Wohnrecht aus einem fairen Preis einen schlechten macht. Wie du Rendite und Preis sonst einordnest, steht in Immobilien-Rendite berechnen.
Was das Grundbuch nicht zeigt
Das Grundbuch bildet nur Rechte ab, keinen Zustand. Nicht drin stehen Baulasten (die liegen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht), Mietverträge, Rückstände beim Hausgeld oder Sanierungsbedarf. Bei Eigentumswohnungen gehört deshalb zur Prüfung der Blick in die Beschlüsse und die Rücklage, dazu mehr in WEG & Hausgeld: Rücklagen vor dem Kauf prüfen.
Checkliste für den Auszug
- Auszug ist aktuell (nicht älter als wenige Wochen).
- Verkäufer stimmt mit Abteilung I überein, alle Miteigentümer verkaufen mit.
- Abteilung II: Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Vormerkungen und Versteigerungsvermerke ausschließen oder bewerten.
- Abteilung III: Gläubiger und Beträge notieren, Löschung im Kaufvertrag verankern lassen.
- Auffälligkeiten vor dem Notartermin klären, nicht erst dort.
Ein unklarer Eintrag ist kein Grund zur Panik, aber einer zum Nachfragen. Der Notar erklärt dir jeden Eintrag, wenn du ihn vorher darum bittest.