Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuern. Nach zehn Jahren – oder bei durchgehender Eigennutzung – bleibt er steuerfrei. Die Frist ist kein Detail für später, sondern gehört in jede Kalkulation, die einen Verkauf einplant.
Wie die Frist gezählt wird
Die Spekulationsfrist ist ein Steuerbegriff aus dem Einkommensteuerrecht (§ 23 EStG): Verkäufe von Grundstücken und Gebäuden gelten als „privates Veräußerungsgeschäft“, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Entscheidend ist das Datum der Verträge, nicht das der Übergabe:
- Beginn: Tag des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb
- Ende: Tag des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf
Das hat eine praktische Konsequenz: Wer kurz vor Fristablauf verkaufen will, sollte den Notartermin nicht auf die letzte Woche legen. Ein Tag zu früh ist steuerlich genauso teuer wie ein Jahr zu früh. Den Fristablauf lässt du dir am besten schriftlich vom Steuerberater bestätigen, bevor du unterschreibst.
Die Ausnahme: Eigennutzung
Bei selbst genutzten Immobilien gibt es die Frist praktisch nicht. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie
- zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend zu eigenen Wohnzwecken diente, oder
- im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor ausschließlich selbst bewohnt wurde.
Die zweite Variante ist die, die in der Praxis zählt: Wer nach drei Jahren auszieht und zwei Jahre vermietet, rutscht aus der Ausnahme heraus. Wer dagegen im Dezember verkauft und im Jahr davor sowie im Vorjahr drin gewohnt hat, kommt mit ein bis zwei vollen Kalenderjahren Selbstnutzung plus dem Verkaufsjahr aus. Wie sich diese Regel auf die Strategie auswirkt, steht im Vergleich Kapitalanlage vs. Eigennutzung.
Wie der steuerpflichtige Gewinn entsteht
Der Gewinn ist nicht einfach „Verkaufspreis minus Kaufpreis“. Die Rechnung hat drei Stellschrauben:
| Posten | Wirkung auf den Gewinn |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer …) | Erhöhen die Anschaffungskosten, senken den Gewinn |
| Verkaufskosten (Makler, Notar, Vorfälligkeit) | Senken den Gewinn |
| Abgeschriebene AfA | Senkt die Anschaffungskosten, erhöht den Gewinn |
Der dritte Punkt überrascht viele: Die Abschreibung, die du Jahr für Jahr als Werbungskosten abgesetzt hast, holt sich das Finanzamt beim Verkauf innerhalb der Frist zurück. Mehr zu den Grundlagen der Abschreibung findest du im Ratgeber zu AfA und Steuervorteilen bei vermieteten Immobilien, zu den Nebenkosten im Beitrag Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
Zusätzlich gilt eine Freigrenze: Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften des Jahres unter 1.000 €, fällt keine Steuer an – überschreitest du sie auch nur um einen Euro, wird der ganze Betrag versteuert. Bei Immobilien spielt das selten eine Rolle, die Größenordnung liegt meist deutlich darüber. Verluste aus einem solchen Verkauf lassen sich nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnen, nicht mit Einkünften aus Vermietung oder Gehalt.
Beispielrechnung: Verkauf nach acht Jahren
Angenommen, du kaufst eine Wohnung für 300.000 € und vermietest sie. Die Nebenkosten betragen 6,5 % (19.500 €), davon entfallen 80 % auf das Gebäude. Nach acht Jahren verkaufst du für 380.000 € und zahlst 12.000 € Verkaufskosten.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Anschaffungskosten (300.000 € + 19.500 €) | 319.500 € |
| AfA-Basis (80 % von 319.500 €) | 255.600 € |
| AfA 2 % p. a. × 8 Jahre | − 40.896 € |
| Fortgeführte Anschaffungskosten | 278.604 € |
| Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten | 368.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 89.396 € |
| Steuer bei 35 % persönlichem Steuersatz | ca. 31.300 € |
Wartest du zwei weitere Jahre und verkaufst zum selben Preis, bleibt der gesamte Gewinn steuerfrei. Die Rechnung zeigt auch: Ein Verkauf innerhalb der Frist ist nicht verboten, aber er sollte einen Grund haben, der mehr als diese Steuer wert ist. Der Zahlenvergleich ist bewusst vereinfacht – Wertentwicklung und Zinsen zwischenzeitlich bleiben außen vor.
Typische Fallen
- Zwischenvermietung vor dem Verkauf. Wer vor dem Verkauf noch zwei Jahre vermietet, verliert die Eigennutzungs-Ausnahme.
- Ein häusliches Arbeitszimmer. Wird es steuerlich geltend gemacht, gilt dieser Teil nicht als „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt.
- Mehrere Verkäufe im selben Jahr. Die Freigrenze gilt je Jahr und Person, nicht je Immobilie.
- Ehepaare. Bei gemeinsamem Eigentum wird der Gewinn anteilig beiden zugerechnet; die Freigrenze gilt für jeden separat.
Einordnung 2026
Seit die Zinsen bei rund 3,5 bis 4 % liegen und die Preise nicht mehr von selbst steigen, rechnen mehr Eigentümer ehrlich durch, ob sich ein vorzeitiger Verkauf überhaupt lohnt. Mein Eindruck aus vielen geprüften Inseraten: Wer bei einer vermieteten Wohnung „Verkauf wegen Neuorientierung“ liest, hat oft eine Haltedauer von acht bis zehn Jahren vor sich – und damit einen Verkäufer, der steuerlich kurz vor der Ziellinie steht. Als Käufer kann das ein Verhandlungsargument sein, denn solche Verkäufer haben meist kein Interesse an einem langwierigen Prozess. Als Verkäufer lohnt sich der Blick in den eigenen Kaufvertrag, bevor du das Inserat einstellst – das Datum dort entscheidet über viele tausend Euro. Wie gut ein Angebotspreis zu Lage und Zustand passt, kannst du mit dieser Methode einschätzen.