Bei einer vermieteten Bestandsimmobilie mindern in der Regel 2 % des Gebäudewerts pro Jahr steuerlich dein zu versteuerndes Einkommen – bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das bei 240.000 € Gebäudewert rund 2.000 € Steuerersparnis jährlich. Für Neubauten ab 2023 liegt der Satz bei 3 %, mit zusätzlichen Optionen über degressive AfA und Sonderabschreibung. Wer den Unterschied nicht kennt, verschenkt bares Geld oder rechnet sich eine Rendite schön, die es ohne den Steuereffekt gar nicht gibt.
Was AfA eigentlich ist
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung" – der steuerliche Fachbegriff für die Abschreibung. Die Idee dahinter: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab, und diesen Werteverzehr darf man als Vermieter jedes Jahr anteilig von den Mieteinnahmen abziehen, bevor das Finanzamt den Rest versteuert. Anders als die Kreditrate ist die AfA kein Geld, das tatsächlich fließt – sie mindert nur das zu versteuernde Einkommen. Genau deshalb wird sie in Renditerechnungen oft übersehen, obwohl sie den tatsächlichen Nach-Steuer-Cashflow spürbar verbessert. Wie sich AfA in eine vollständige Renditerechnung einfügt, zeigt unser Ratgeber zur Immobilien-Rendite berechnen.
Wichtig: Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, nicht das Grundstück. Grund und Boden nutzen sich nicht ab, deshalb erkennt das Finanzamt hier keine AfA an. Aus dem Gesamtkaufpreis muss also zuerst der Gebäudeanteil herausgerechnet werden – das ist der Ausgangspunkt jeder Berechnung.
Die drei Wege der Gebäude-AfA
| Modell | Wer sie nutzen kann | Satz |
|---|---|---|
| Linear, Baujahr vor 1925 | Bestandsgebäude | 2,5 % des Gebäudewerts p. a. |
| Linear, Baujahr 1925–2022 | Bestandsgebäude | 2,0 % des Gebäudewerts p. a. |
| Linear, Baujahr ab 2023 | Neubauten | 3,0 % des Gebäudewerts p. a. |
| Degressiv | Neubau, Baubeginn 10/2023–09/2029 | 5 % vom Restwert p. a., fällt jährlich |
| Sonderabschreibung § 7b | Neu geschaffener Mietwohnraum, zusätzlich zur linearen AfA | bis zu 5 % p. a. über 4 Jahre |
Die lineare AfA ist der Normalfall: derselbe Prozentsatz, jedes Jahr, bis zum Ende der Abschreibungsdauer. Die degressive AfA – seit dem Wachstumschancengesetz für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 möglich – setzt stattdessen 5 % vom jeweils verbleibenden Restwert an. Das bedeutet: In den ersten Jahren ist der abgesetzte Betrag höher als bei der linearen Variante, sinkt danach aber von Jahr zu Jahr, weil die Bemessungsgrundlage kleiner wird. Ein Wechsel zurück zur linearen AfA ist später möglich und wird meist sinnvoll, sobald der lineare Satz auf den ursprünglichen Wert die degressive Rate übersteigt.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt obendrauf, nicht anstelle der normalen AfA – für neu geschaffenen Mietwohnraum lassen sich in den ersten vier Jahren zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr geltend machen. Dafür gelten Grenzen bei Baukosten und Energieeffizienz, die sich über die Jahre verschoben haben; wer neu baut oder eine Neubauwohnung kauft, sollte die aktuell gültigen Werte vor dem Kauf mit einem Steuerberater prüfen, statt sich auf eine pauschale Zahl zu verlassen.
Beispielrechnung: Bestandswohnung mit Baujahr 1985
Eine Eigentumswohnung kostet 300.000 €. Ein Kurzgutachten weist einen Grundstücksanteil von 20 % aus, der Rest entfällt auf das Gebäude:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 300.000 € |
| davon Grundstücksanteil (20 %) | 60.000 € |
| davon Gebäudewert (80 %) | 240.000 € |
| AfA-Satz (Baujahr 1985) | 2,0 % p. a. |
| Jährliche AfA | 4.800 € |
| Grenzsteuersatz | 42 % |
| Steuerersparnis pro Jahr | rund 2.016 € |
Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % senkt diese Abschreibung die Steuerlast um rund 2.016 € im Jahr – ohne dass dafür Geld fließt. Wer diesen Effekt in seine Break-Even-Rechnung einbezieht, kommt oft früher ins Plus, als es die reine Kaltmiete-minus-Rate-Betrachtung zeigt; die Grundlagen dazu stehen im Ratgeber zum Break-Even bei der Vermietung.
Bei einem vergleichbaren Neubau (Baujahr 2024, gleicher Gebäudewert) läge die lineare AfA mit 3 % bereits bei 7.200 € pro Jahr – rund 3.024 € Steuerersparnis. Nutzt der Käufer zusätzlich die degressive AfA, ist der Betrag im ersten Jahr nochmals höher, sinkt dafür in den Folgejahren kontinuierlich.
Was den Gebäudewert in der Praxis bestimmt
Im Kaufvertrag steht meist nur ein Gesamtpreis, keine Aufteilung. Für die Steuererklärung braucht es trotzdem eine belastbare Grundlage – üblich sind:
- Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung, ein anerkanntes, kostenloses Berechnungsschema.
- Ein Kurzgutachten eines Sachverständigen, besonders bei höherpreisigen Objekten oder wenn die Finanzamts-Arbeitshilfe zu einem für den Käufer ungünstigen Ergebnis kommt.
- Eine vertragliche Aufteilung, die das Finanzamt nur akzeptiert, wenn sie realistisch bleibt – eine auffällig hohe Gebäudequote zulasten des Grundstücksanteils wird regelmäßig beanstandet und korrigiert.
Wer hier großzügig schätzt, riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt und im schlimmsten Fall eine niedrigere AfA für die gesamte Haltedauer, weil ein einmal festgelegter Aufteilungsschlüssel selten rückwirkend neu verhandelt wird.
Einordnung 2026: AfA als Teil der Kaufentscheidung, nicht als Bonus
Bei Zinsen um 3,5 bis 4 % und einem ruhigeren Preisumfeld rechnen viele Käufer inzwischen sauberer als in der Nullzinsphase – Cashflow und Break-Even stehen im Vordergrund, nicht mehr allein die Wertsteigerung. Mein Eindruck aus vielen geprüften Inseraten: Gerade bei Neubauten mit degressiver AfA und Sonderabschreibung wird der Steuervorteil in Exposés gerne als pauschales Kaufargument genannt, ohne den individuellen Grenzsteuersatz oder die tatsächliche Kaufpreisaufteilung zu nennen. Das macht die Zahl größer, als sie im Einzelfall ausfällt. Wer die AfA nicht als Bonus, sondern als festen Bestandteil der Rendite- und Cashflow-Rechnung behandelt – mit dem eigenen, nicht dem bestmöglichen Grenzsteuersatz –, bekommt ein realistischeres Bild davon, ob sich ein Objekt tatsächlich trägt.
Checkliste vor dem Kauf
- Gebäudewert vom Grundstücksanteil trennen – nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig.
- Baujahr prüfen, da es den linearen AfA-Satz direkt bestimmt (2,5 %, 2,0 % oder 3,0 %).
- Bei Neubauten degressive AfA und § 7b-Sonderabschreibung als kombinierbare, aber an Fristen und Grenzwerte gebundene Optionen behandeln.
- Eigenen Grenzsteuersatz statt eines pauschalen Werts ansetzen, um die reale Steuerersparnis zu berechnen.
- Kaufpreisaufteilung dokumentieren – Arbeitshilfe des BMF oder Kurzgutachten, nicht nur eine freihändige Schätzung im Vertrag.
Eine Immolyze-Analyse zeigt Rendite und Break-Even auf Basis der Objektdaten aus dem Inserat – der individuelle Steuereffekt über die AfA kommt aus der persönlichen Steuersituation dazu und lohnt sich, vor dem Kauf mit einem Steuerberater durchzurechnen.