Break-Even bei der Vermietung: Wann trägt sich die Immobilie?

Break-Even ist erreicht, sobald die Kaltmiete die monatliche Kreditrate plus alle nicht umlagefähigen Kosten deckt – der Punkt, ab dem du nichts mehr zuzahlst. Bei üblicher Anfangstilgung von 1 bis 2 % und heutigen Zinsen um 3,5 bis 4 % liegt dieser Punkt bei vielen Objekten nicht am Anfang, sondern rechnerisch erst nach Jahrzehnten – wenn das Darlehen vollständig getilgt ist.

Was Break-Even bei einer vermieteten Immobilie bedeutet

Der Begriff kommt aus der Betriebswirtschaft und meint hier etwas sehr Konkretes: den Monat, in dem die Mieteinnahmen erstmals sämtliche laufenden Ausgaben decken. Zwei Größen stehen sich gegenüber:

• Netto-Mieteinnahme – Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlegbarer Hausgeldanteil).
• Kreditrate (Annuität) – Zins- und Tilgungsanteil des Darlehens zusammen, bei einem Annuitätendarlehen über die Laufzeit konstant.

Cashflow = Netto-Mieteinnahme − Kreditrate

Ist der Cashflow positiv oder null, trägt sich die Immobilie ab diesem Moment selbst. Ist er negativ, zahlst du monatlich aus eigener Tasche zu – ein legitimes Modell, wenn du auf Wertsteigerung und Steuervorteile setzt, aber ein Unterschied, den du kennen solltest, bevor du unterschreibst.

Die Break-Even-Formel und der Break-Even-Kaufpreis

Wer nicht nur wissen will, ob der Cashflow passt, sondern bei welchem Kaufpreis er passen würde, kann die Formel umdrehen. Ignoriert man die laufenden Kosten und vergleicht nur Miete gegen Rate, ergibt sich der Break-Even-Kaufpreis: der höchste Preis, bei dem die Miete die Rate gerade noch deckt.

Break-Even-Darlehen = (Jahreskaltmiete) ÷ (Zinssatz % + Tilgung %)

Diese Zahl ist ein scharfes Verhandlungsargument: Liegt der Angebotspreis deutlich darüber, weißt du genau, wie viel Puffer bis zum selbsttragenden Objekt fehlt.

Beispielrechnung

Eigentumswohnung für 300.000 €, 10 % Kaufnebenkosten, 60.000 € Eigenkapital (20 %), 3,8 % Zins, 2,0 % anfängliche Tilgung, 1.050 € Kaltmiete, 150 € nicht umlagefähige Kosten im Monat.

Mit 20 % Eigenkapital liegt dieses Objekt 405 € im Monat unter Break-Even – rund 4.860 € pro Jahr, die aus anderen Mitteln kommen müssen. Der Break-Even-Kaufpreis (Miete deckt exakt die Rate, Kosten außen vor) liegt bei diesem Zins-/Tilgungssatz bei rund 252.000 € – fast 50.000 € unter dem Angebotspreis.

Erhöhst du das Eigenkapital auf 150.000 € (50 %), sinkt das Darlehen auf 180.000 € und die Rate auf 870 €/Monat. Der Cashflow dreht auf +30 €/Monat – der Break-Even ist sofort erreicht, nicht erst nach Jahrzehnten. Der Unterschied zwischen beiden Szenarien liegt allein am Eigenkapitalanteil, nicht am Objekt selbst.

Warum der Break-Even oft erst nach Volltilgung kommt

Das ist der Punkt, den die meisten unterschätzen: Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate über die gesamte Laufzeit konstant – nur die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung verschiebt sich mit sinkender Restschuld. Reicht die Miete anfangs nicht, ändert sich am Cashflow rechnerisch nichts, bis das Darlehen komplett abbezahlt ist. Bei 2 % Anfangstilgung und Zinsen um 3,5 bis 4 % dauert die Volltilgung grob 25 bis 30 Jahre; erst danach entfällt die Rate vollständig, und die volle Miete abzüglich Kosten wird zum freien Cashflow.

In der Praxis ist das eine konservative Untergrenze: Steigt die Miete über die Jahre – wovon in den meisten Lagen auszugehen ist –, während die Rate gleich bleibt, rückt der Break-Even deutlich näher als die reine Volltilgungsrechnung zeigt. Wer den Zeitpunkt realistisch abschätzen will, sollte deshalb sowohl das statische Bild (heutige Miete gegen heutige Rate) als auch eine vorsichtige Mietsteigerung im Kopf behalten – ohne sie mit einer konkreten Prozentzahl zu unterlegen, die niemand garantieren kann.

Einordnung 2026: Warum Eigenkapital wichtiger geworden ist

In der Nullzinsphase bis 2021 lagen Kreditzinsen oft unter der Nettomietrendite – viele Objekte waren praktisch von Anfang an Break-Even-positiv, selbst mit wenig Eigenkapital. Seit dem Zinsanstieg auf inzwischen ruhigere, aber immer noch deutlich höhere Konditionen von rund 3,5 bis 4 % hat sich das umgekehrt: Ohne spürbaren Eigenkapitaleinsatz bleibt der sofortige Break-Even bei vielen Objekten außer Reichweite, wie unser Beispiel zeigt.

Mein Eindruck aus vielen durchgerechneten Inseraten: Käufer, die heute kaufen, kalkulieren spürbar konservativer als noch vor einigen Jahren – Eigenkapitalquoten von 30 bis 40 % statt der früher üblichen 10 bis 20 % sind keine Seltenheit mehr. Das drückt zwar die Eigenkapitalrendite (siehe unseren Ratgeber zur Immobilienrendite), verkürzt aber die Zeit bis zum selbsttragenden Cashflow erheblich – für viele Käufer inzwischen das wichtigere Kriterium als die reine Renditezahl.

So kommst du früher ins Plus

• Eigenkapital erhöhen, wo möglich – der wirksamste Hebel, wie das Beispiel zeigt. Denk daran, dass die Kaufnebenkosten davon separat gedeckt sein sollten.
• Zinsangebote vergleichen – schon 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte weniger senken die Rate spürbar über die gesamte Laufzeit.
• Kaufpreis verhandeln, mit dem Break-Even-Kaufpreis als konkretem Argument statt eines Bauchgefühls.
• Miete realistisch, nicht zu niedrig ansetzen – bleibt sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, verschenkst du dauerhaft Cashflow.
• Sondertilgungen nutzen, sofern der Kreditvertrag sie erlaubt – jede außerplanmäßige Tilgung verkürzt die Zeit bis zur Volltilgung und damit bis zum späten Break-Even.

Bei jeder Immolyze-Analyse berechnet der Break-Even-Rechner Kreditrate, Cashflow und Tilgungsverlauf automatisch aus den Objektdaten – inklusive der Frage, ob und wann sich das konkrete Objekt selbst trägt.