Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter jährlich 8 % der dafür aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen – aber nur den Teil, der wirklich eine Verbesserung ist, und nur bis zu einer festen Obergrenze von meist 3 € pro Quadratmeter in sechs Jahren. Beide Grenzen zusammen entscheiden, was am Ende tatsächlich ankommt.
Zwei Rechtsgrundlagen, die oft verwechselt werden
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung hat mit der regulären Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) fast nichts zu tun, außer dass beide am Ende dieselbe Kaltmiete verändern. Wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete selbst ermitteln lässt, erklärt unser Ratgeber zum Mietspiegel – hier geht es um den zweiten, unabhängigen Hebel: § 559 BGB, die Modernisierungsmieterhöhung. Sie ist an Baumaßnahmen gekoppelt, nicht an einen Vergleich mit Nachbarwohnungen, und sie läuft neben der Vergleichsmiete her. Beide Mechanismen können in kurzem Abstand hintereinander greifen, folgen aber jeweils eigenen Regeln und eigenen Grenzen.
Was überhaupt als Modernisierung zählt
Umlagefähig ist nur, was den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert oder nachhaltig Energie oder Wasser einspart. Reine Instandhaltung – der Erhalt des bisherigen Zustands – zählt ausdrücklich nicht dazu, selbst wenn dabei neue Materialien verbaut werden.
| Maßnahme | Charakter | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Wärmedämmung, neue Fenster mit besserem U-Wert | Verbesserung / Energieeinsparung | Ja |
| Einbau eines Aufzugs, Balkonanbau | Verbesserung des Wohnwerts | Ja |
| Austausch einer defekten Heizung durch eine gleichwertige neue | Erhalt des Zustands | Nein |
| Neuanstrich, Reparatur eines undichten Dachs | Erhalt des Zustands | Nein |
In der Praxis sind Maßnahmen selten so eindeutig wie in dieser Tabelle. Eine neue Heizung ist fast immer auch effizienter als die alte – dann ist sie zum Teil Instandhaltung (der ohnehin fällige Austausch) und zum Teil Modernisierung (die zusätzliche Einsparung). Der Vermieter muss in diesem Fall den fiktiven Erhaltungsaufwand – das, was eine gleichwertige Reparatur gekostet hätte – von den tatsächlichen Kosten abziehen, bevor er die restlichen 8 % ansetzt. Genau dieser Abzug ist der Punkt, an dem Mieterhöhungen nach Modernisierung am häufigsten juristisch angegriffen werden, weil er sich nicht auf den Cent genau, sondern nur mit vertretbarer Schätzung ermitteln lässt.
Die Kappungsgrenze: der eigentliche Deckel
Die 8-%-Regel allein sagt wenig darüber, was am Monatsende tatsächlich ankommt, denn seit 2019 gibt es eine zusätzliche, absolute Obergrenze in § 559 Abs. 3a BGB: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungsumlagen um höchstens 3 € pro Quadratmeter steigen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 € pro Quadratmeter sind es nur 2 €. Diese Grenze wirkt unabhängig von der errechneten 8-%-Erhöhung und kappt sie, sobald eine Sanierung besonders umfangreich oder teuer ausfällt. Für Kapitalanleger heißt das: Eine energetische Vollsanierung rechnet sich über die Umlage selten so schnell, wie die reine Prozentrechnung suggeriert.
Beispielrechnung: Energetische Sanierung einer 70-m²-Wohnung
Eine Vermieterin lässt an einem Mehrfamilienhaus die Fassade dämmen, die Fenster austauschen und die alte Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen. Die anteiligen Kosten für eine 70-m²-Wohnung betragen 40.000 €. Für den Heizungstausch wären ohnehin 8.000 € an fiktivem Instandhaltungsaufwand angefallen, weil die alte Anlage am Ende ihrer Lebensdauer war.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Modernisierungskosten gesamt | 40.000 € |
| abzüglich fiktiver Instandhaltungsanteil | −8.000 € |
| Umlagefähige Modernisierungskosten | 32.000 € |
| Jährliche Umlage (8 %) | 2.560 € |
| Monatliche Mieterhöhung (rechnerisch) | 213,33 € |
| Kappungsgrenze (3 €/m² × 70 m²) | 210,00 € |
Rechnerisch stünden 213,33 € Mieterhöhung im Monat im Raum – die Kappungsgrenze reduziert sie auf 210 €. Der Unterschied wirkt in diesem Beispiel klein, aber bei größeren Wohnungen oder besonders teuren Maßnahmen kann die Kappung die errechnete Umlage deutlich stärker beschneiden. Die Erhöhung gilt zudem dauerhaft: Anders als eine Kreditrate endet sie nicht, wenn die Kosten nach ein paar Jahren rechnerisch abbezahlt wären.
Formvorschriften, die eine Erhöhung angreifbar machen
Eine Modernisierungsmieterhöhung steht und fällt mit der Ankündigung. Ohne eine formgerechte Ankündigung mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ist die spätere Mieterhöhung angreifbar. Die Ankündigung muss enthalten:
- Art und Umfang der geplanten Maßnahme
- Voraussichtlicher Beginn und Dauer der Arbeiten
- Zu erwartende Mieterhöhung, zumindest der Größenordnung nach
- Voraussichtliche Änderungen der Betriebskosten, etwa durch geringeren Heizbedarf
Mieter können der Maßnahme bei besonderer Härte widersprechen (§ 555d BGB) – etwa bei hohem Alter, gesundheitlichen Gründen oder wenn die zu erwartende Miete in einem groben Missverhältnis zum Modernisierungserfolg steht. Bei energetischen Modernisierungen ist dieser Härteeinwand gesetzlich eingeschränkt, weil der Gesetzgeber Klimaschutzmaßnahmen bewusst begünstigt.
Was vor der Ankündigung geklärt sein sollte
- Belege trennen, bevor die Handwerker anfangen. Wer Instandhaltungs- und Modernisierungskosten erst nachträglich aus einer Sammelrechnung herausrechnet, hat es später deutlich schwerer, den fiktiven Erhaltungsaufwand plausibel zu belegen als mit getrennten Angeboten oder Rechnungspositionen von Anfang an.
- Kappungsgrenze vor der Baufreigabe durchrechnen, nicht danach. Steht die 3-€-Grenze schon vor Auftragsvergabe fest, lässt sich der Umfang der Maßnahme daran ausrichten, statt nach Abschluss festzustellen, dass ein Teil der Kosten dauerhaft nicht refinanzierbar ist.
- Fördermittel gegenrechnen. Zuschüsse, etwa aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude, mindern die umlagefähigen Kosten – sie zählen nicht zu den vom Vermieter selbst getragenen Aufwendungen und dürfen nicht mit umgelegt werden.
- Ankündigungsschreiben nicht als Formsache behandeln. Fehlt eine der vier Pflichtangaben, kann der Mieter die spätere Erhöhung allein deswegen zurückweisen – unabhängig davon, ob die Baumaßnahme selbst unstrittig ist.
Einordnung 2026
Bei Finanzierungszinsen um 3,5 bis 4 % rechnen Kapitalanleger genauer als noch vor einigen Jahren, ob sich eine energetische Sanierung über die Modernisierungsumlage refinanziert oder ob sie vor allem der Substanzerhaltung und den GEG-Vorgaben dient – zwei unterschiedliche Ziele, die sich in der Kalkulation nicht automatisch decken. Mein Eindruck aus vielen geprüften Fällen: Wer eine Sanierung nur mit der 8-%-Regel durchrechnet, überschätzt regelmäßig, was am Ende ankommt, weil die Kappungsgrenze bei größeren Maßnahmen fast immer greift. Wie sich eine solche Investition insgesamt auf die Rendite einer vermieteten Immobilie auswirkt – inklusive Abschreibung des investierten Kapitals –, lässt sich im Zusammenspiel mit unserem Ratgeber zu AfA und Steuervorteilen bei vermieteten Immobilien sauberer einordnen als über die Mieterhöhung allein.