Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zahlen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision meist je zur Hälfte, zusammen rund 6 bis 7 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Für dich als Käufer bedeutet das typischerweise 3 bis 3,57 % obendrauf, und zwar zusätzlich zu Grunderwerbsteuer und Notar. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das gut 10.000 €.
Was sich 2020 geändert hat
Früher entschied oft der Ort, wer zahlt: In manchen Bundesländern trug der Käufer die gesamte Provision, in anderen wurde geteilt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit eine einheitliche Regel für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft (Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Käufer sind ausgenommen):
- Beauftragen beide Seiten den Makler, tragen sie die Provision zu gleichen Teilen.
- Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf diese die Kosten höchstens zur Hälfte an die andere weitergeben.
- Der Auftraggeber muss zuerst zahlen: Der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich beglichen hat.
- Textform ist Pflicht. Mündliche Provisionsabsprachen reichen für den Anspruch nicht mehr.
Der Kern: Der Verkäufer kann seine Kosten nicht mehr komplett auf dich abwälzen. Ein Inserat mit „Käuferprovision 7,14 %" und ohne Verkäuferanteil sollte dich deshalb misstrauisch machen.
Wie hoch ist die Provision?
Eine gesetzliche Gebührenordnung gibt es nicht. Der Satz steht im Maklervertrag und ist regional üblich geworden. Als Größenordnung gilt:
| Region (typisch) | Gesamtprovision inkl. MwSt. | Anteil Käufer |
|---|---|---|
| Viele Länder, u. a. NRW, Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,975 % |
Die genauen Sätze unterscheiden sich von Makler zu Makler. Im Zweifel zählt, was im Inserat und im Vertrag steht, nicht diese Tabelle. Die Zahlen sind Richtwerte aus der gängigen Praxis, keine Garantie.
Beispielrechnung
Wohnung für 300.000 €, Gesamtprovision 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer, hälftig geteilt:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Gesamtprovision (7,14 %) | 21.420 € |
| Anteil Käufer (3,57 %) | 10.710 € |
| Anteil Verkäufer (3,57 %) | 10.710 € |
Dein Eigenkapitalbedarf für die Nebenkosten steigt damit um rund 3,6 Prozentpunkte. Das schlägt direkt auf die Rendite durch: Wer ein Objekt als Kapitalanlage kauft, muss die Provision im Nenner der Renditerechnung mitführen, wie im Ratgeber Immobilien-Rendite berechnen beschrieben. Eine Bruttorendite von 4,5 % auf den Kaufpreis wird bei Nebenkosten von rund 12 % auf die Gesamtinvestition zu etwa 4,0 %.
Welche weiteren Posten dazukommen, steht im Überblick zu den Kaufnebenkosten.
Wann entsteht der Anspruch überhaupt?
Der Makler verdient erst, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag, ein notariell beurkundeter Kaufvertrag und ein ursächlicher Zusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und dem Abschluss. Das hat praktische Folgen:
- Besichtigung und Exposé sind kostenlos. Du zahlst nichts, wenn der Kauf nicht zustande kommt.
- Aufpassen bei der Anfrage: Ein Maklervertrag kann auch durch Anfordern und Nutzen des Exposés entstehen, wenn das Angebot klar auf die Provision hinweist. Lies das Exposé deshalb genau, bevor du dich auf einen Termin einlässt.
- Vorkenntnis zählt. Kanntest du das Objekt bereits aus anderer Quelle, kann das die Provision entfallen lassen. Dokumentiere das früh in Textform.
Verhandeln: Was realistisch ist
Die Provision ist ein Preis wie jeder andere. Wie viel Spielraum besteht, hängt vom Markt ab. Mein Eindruck aus vielen geprüften Inseraten: Seit die Zinsen auf dem Niveau von etwa 3,5 bis 4 % liegen und das Preisumfeld ruhiger ist als 2021, bleiben Objekte länger im Angebot, und Verkäufer sind eher bereit, Konditionen anzupassen. Das gilt besonders, wenn das Inserat seit Wochen online ist.
Ansatzpunkte:
- Anteil prüfen: Fragt nach, ob der Verkäufer einen größeren Anteil übernimmt. Eine hälftige Teilung ist die Untergrenze für deine Position, nicht die Obergrenze.
- Satz senken: Gerade bei höheren Kaufpreisen ist ein niedrigerer Prozentsatz oft machbar, weil der absolute Betrag ohnehin hoch ist.
- Gegen den Kaufpreis rechnen: Manche Verkäufer geben lieber beim Kaufpreis nach als bei der Provision. Wegen der Grunderwerbsteuer ist ein niedrigerer Kaufpreis für dich sogar doppelt günstig, die Provision fällt dann ebenfalls kleiner aus.
Und wenn es ohne Makler geht?
Kaufst du direkt vom Eigentümer, entfällt die Provision komplett. Das ist aber kein Freifahrtschein: Wo kein Makler Unterlagen sammelt, musst du Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und Energieausweis selbst anfordern. Bei Eigentumswohnungen hilft die Checkliste aus dem Ratgeber Hausgeld und Rücklage vor dem Kauf prüfen.
Fazit
Die Maklerprovision ist heute fairer verteilt als vor 2020, aber sie bleibt einer der größten Einzelposten der Nebenkosten und ist verhandelbar. Rechne sie von Anfang an in deine Finanzierung ein, achte auf die Textform des Vertrags und prüfe, ob der Verkäufer seinen Anteil trägt. Wie sich der Preis eines Objekts im Verhältnis zum Markt einordnet, kannst du vorab mit einer Analyse klären, noch bevor die Provision zum Thema wird.